Le Maroc attire chaque année de nombreux acheteurs étrangers et Marocains résidant à l’étranger (MRE), notamment à Marrakech, Agadir, Tanger ou Casablanca. L’achat est ouvert aux étrangers, mais il obéit à des règles précises qu’il vaut mieux connaître avant de verser le moindre acompte.
Un étranger peut-il acheter au Maroc ?
Oui. Un étranger peut acquérir librement un appartement, une villa, un riad ou un terrain urbain. En revanche, l’acquisition de terres agricoles situées hors périmètre urbain est en principe réservée aux Marocains, sauf exceptions strictement encadrées (par exemple après obtention d’une attestation de vocation non agricole).
Titre foncier ou bien non immatriculé ?
- Bien immatriculé (titre foncier) : la propriété est inscrite à la Conservation foncière (ANCFCC). C’est la situation la plus sûre : vérifiez le titre et son certificat de propriété récent, qui indique le propriétaire, les hypothèques et les éventuelles saisies.
- Bien non immatriculé (melkia) : la propriété repose sur des actes adoulaires. Le risque de litiges est plus élevé ; une étude approfondie et, idéalement, une procédure d’immatriculation sont recommandées.
Les étapes de l’achat
- Vérifications préalables : certificat de propriété, situation urbanistique, autorisations de construire, absence de dettes (taxes locales, charges de copropriété).
- Compromis ou promesse de vente : il fixe le prix, l’acompte et les conditions suspensives (obtention d’un crédit, par exemple).
- Acte de vente définitif : il doit être établi par acte authentique (notaire ou adoul) ou par un avocat agréé près la Cour de cassation.
- Paiement des droits et inscription du nouveau propriétaire à la Conservation foncière.
Combien coûtent les frais d’acquisition ?
En plus du prix, prévoyez en général :
- des droits d’enregistrement d’environ 4 % ;
- des droits de conservation foncière d’environ 1,5 % ;
- les honoraires du professionnel rédacteur et les frais divers.
Au total, comptez souvent autour de 6 à 7 % du prix. Ces taux peuvent évoluer : faites-les confirmer avant la signature.
Payer en devises et pouvoir rapatrier les fonds
Pour un acheteur non-résident, le mode de paiement est capital. Si l’achat est financé en devises transférées depuis l’étranger (ou via un compte en dirhams convertibles), le produit de la revente pourra en principe être retransféré à l’étranger, y compris la plus-value, dans le respect de la réglementation des changes. Conservez toutes les preuves de transfert (attestations bancaires).
Fiscalité à la revente
À la revente, la plus-value est en principe soumise à la taxe sur les profits immobiliers (TPI), avec des exonérations possibles dans certains cas, notamment pour l’habitation principale sous conditions de durée d’occupation.
Les pièges les plus fréquents
- verser un acompte important sans compromis écrit ;
- acheter un bien en indivision sans l’accord de tous les héritiers ;
- sous-déclarer le prix dans l’acte (« noir »), ce qui expose à des redressements et pénalise la revente ;
- acheter sur plan sans vérifier les garanties du promoteur (contrat VEFA).
Questions fréquentes
Puis-je acheter sans me déplacer au Maroc ?
Oui, en donnant une procuration établie dans les formes requises (consulat marocain ou acte légalisé et apostillé selon le pays) à une personne de confiance.
Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier au Maroc ?
Certaines banques marocaines accordent des crédits aux non-résidents, généralement avec un apport personnel plus élevé.
Vous avez un projet d’achat au Maroc ?
Sécurisez votre transaction avec un avocat spécialisé en droit immobilier
Cet article a une vocation d’information générale et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.